Woonpunt: voornemens 16 woningen Seringenstraat over te hevelen naar middenhuur

De gemeente Maastricht is akkoord met het voornemen van woningcorporatie Woonpunt voor een overheveling van 16 woningen - gelegen aan de Seringenstraat met huisnummer 27 t/m 57 - naar middenhuur (ongeveer 800 - 1.100 euro per maand). De overheveling draagt volgens het college van burgemeester en wethouders bij aan meer differentiatie en menging in Mariaberg. Woonpunt biedt hiermee nog steeds een fors percentage woningen aan die betaalbaar zijn en tegelijkertijd worden de slaagkansen voor middeninkomens vergroot. De overheveling wordt daarom gezien als een positieve ontwikkeling.

Woonpunt heeft het voornemen kenbaar gemaakt tot overheveling van 16 woningen gelegen aan de Seringenstraat van DAEB (sociale huur) naar niet-DAEB (middenhuur). Aangezien er bij 3 van de 16 woningen sprake is van overheveling in 'bewoonde staat', is toestemming van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) nodig voor de overheveling. Onderdeel hiervan is een zienswijze van de gemeente. Woonpunt heeft de gemeente om deze zienswijze gevraagd.

Indien er in de prestatieafspraken is vastgelegd wat de gewenste omvang is van het aantal DAEB-eenheden, dan kan de corporatie in het verzoek aan de Aw het betreffende onderdeel van de huidige prestatieafspraak meesturen. Een zienswijze is dan niet nodig. De gemeente Maastricht en de partners hebben dit onderdeel echter niet expliciet opgenomen in de prestatieafspraken en daarom dient er een zienswijze toegevoegd te worden van de betreffende gemeente. De Aw heeft dan genoeg basis voor de beoordeling van het verzoek.

Bij de aanvraag wenst de Aw naast de zienswijze van de gemeente Maastricht, ook de zienswijzen van de huurdersbelangenvereniging (HBV) en bewonersoverlegcommissie (BOC) Mariaberg te ontvangen. De HBV en BOC Mariaberg zijn reeds akkoord met de overheveling. Tenslotte kan opgemerkt worden dat het overhevelingsvoornemen past binnen het koersdocument en portefeuilleplan van Woonpunt.

De ontwikkeling draagt in het algemeen bij aan de kerntaak van de woningcorporaties, namelijk het zorg dragen voor de bouw en het beheer van voldoende, kwalitatief goede en betaalbare huurwoningen. Daarnaast zorgt de overheveling voor een verbetering van de doorstroming, leefbaarheid en differentiatie van Maastrichtse wijken: differentiatie, ofwel gemengd wonen van verschillende inkomensgroepen in een buurt, wordt als waardevol gezien. Daar waar er sprake is van een grote concentratie goedkope huurwoningen op buurtniveau, wordt gestreefd naar het differentiëren van de woningvoorraad. Mariaberg is een voorbeeld van een wijk waar meer menging wenselijk is. Hier wordt op dit moment 99% van de woningen van Woonpunt onder de 2e aftoppingsgrens (€ 697,07, prijspeil 2024) verhuurd.

Door de nieuwbouw van Biedermeier en voorgenomen overheveling, zal dit percentage afnemen tot 93% onder de 2e aftoppingsgrens. Het aanbod in het middenhuur segment zal met 4% toenemen (29 woningen). Op deze wijze biedt Woonpunt nog steeds een fors percentage woningen aan onder de 2e aftoppingsgrens en worden tegelijkertijd de slaagkansen voor middeninkomens vergroot.

De renovatie van de woningen gaat gepaard met een verbetering van de energieprestatie. De energielabel-waardering wordt verbeterd naar label A, door middel van verschillende ingrepen. Hierbij kan worden gedacht aan isolatiemaatregelen, nieuwe daken, vervanging van meterkasten en de opwaardering van groen in de voortuinen.

Vanuit het Volkshuisvestingsfonds ‘VHF 2021’ (Volkshuisvestingsfonds) is een toekenning gedaan voor fase 2 van het Biedermeijer-plan, die deze woningen aan de Seringenstraat betreft. Dit gaat om een bijdrage aan de destijds beoogde sloop/nieuwbouw opgave van de woningen. Indien er een heroverweging van Woonpunt plaatsvindt om te gaan voor behoud en renovatie (in plaats van sloop/nieuwbouw), dient door Woonpunt er een wijzigingsverzoek te worden gedaan aan het Ministerie van Binnenlandse Zaken, om te bekijken of de eerder toegekende subsidie behouden kan blijven ten behoeve van de renovatieopgave. De afstemming hierover vindt reeds plaats, zodat dit verzoek na besluitvorming kan worden ingediend. 

Met de bewoners van de betreffende woningen hebben gesprekken plaatsgevonden over de voorgenomen renovatieplannen, het effect op de bewoning, verhuiswensen, huurcontracten etc. Op basis van deze gesprekken blijven waarschijnlijk 3 huurders in de te renoveren woning wonen. Hiervan wordt het DAEB-huurcontract (regulier huurcontract) gerespecteerd. Pas bij mutaties in de toekomst zullen deze woningen in het middenhuur segment worden verhuurd. Woningen die leeg worden overgeheveld, worden na renovatie verhuurd in het middensegment.

Als alles verder volgens planning verloopt, zal de renovatie in november 2024 starten. 

Woonpunt intends to transfer 16 homes on Seringenstraat to mid-rent

The municipality of Maastricht has approved the intention of housing corporation Woonpunt to transfer 16 homes - located at Seringenstraat 27 through 57 - to mid-rent (approximately 800 - 1,100 euros per month). The transfer is seen by the mayor and aldermen as contributing to more diversity and integration in Mariaberg. Woonpunt continues to offer a significant percentage of affordable homes while also increasing opportunities for middle-income households. Therefore, the transfer is viewed as a positive development.

Woonpunt has expressed the intention to transfer 16 homes located on Seringenstraat from social housing (DAEB) to non-social housing (mid-rent). Since 3 of the 16 homes involve transfer while occupied, approval from the Housing Corporations Authority (Aw) is required for the transfer. This includes a viewpoint from the municipality. Woonpunt has requested this viewpoint from the municipality.

If the desired number of DAEB units is specified in the performance agreements, the corporation can include the relevant part of the current performance agreement in the request to the Aw. In this case, a viewpoint is not necessary. However, since the municipality of Maastricht and its partners have not explicitly included this part in the performance agreements, a viewpoint from the municipality must be added. This will provide sufficient basis for the Aw to assess the request.

In addition to the viewpoint from the municipality of Maastricht, the Aw wishes to receive viewpoints from the tenants' association (HBV) and the residents' consultation committee (BOC) of Mariaberg as part of the application. Both HBV and BOC Mariaberg have already agreed to the transfer. It should be noted that the transfer intention aligns with Woonpunt's strategic document and portfolio plan.

Overall, this development contributes to the core task of housing corporations, which is to ensure the construction and management of an adequate supply of quality, affordable rental homes. Furthermore, the transfer improves mobility, livability, and diversity in Maastricht neighborhoods. Diversity, or mixed-income living in a neighborhood, is considered valuable. Where there is a high concentration of low-cost rental homes at the neighborhood level, efforts are made to diversify the housing stock. Mariaberg is an example of a neighborhood where more diversity is desired. Currently, 99% of Woonpunt's homes in Mariaberg are rented below the 2nd rent cap (€697.07, 2024 price level).

With the new construction of Biedermeier and the planned transfer, this percentage will decrease to 93% below the 2nd rent cap. The supply in the mid-rent segment will increase by 4% (29 homes). This approach allows Woonpunt to continue offering a significant percentage of homes below the 2nd rent cap while also enhancing opportunities for middle-income households.

The renovation of the homes will include improvements to energy performance. The energy label rating will be upgraded to label A through various interventions, such as insulation measures, new roofs, replacement of meter cupboards, and enhancing green spaces in front yards.

Funding from the Housing Fund 'VHF 2021' has been allocated for phase 2 of the Biedermeijer plan, which includes these homes on Seringenstraat. This funding supports the originally planned demolition/reconstruction of the homes. If Woonpunt reconsiders and opts for preservation and renovation instead of demolition/reconstruction, a request for amendment must be submitted to the Ministry of the Interior to determine if the previously granted subsidy can be retained for the renovation task. Coordination on this matter is already underway, so the request can be submitted after a decision is made.

Discussions have been held with the residents of the homes regarding the planned renovation, its impact on occupancy, relocation preferences, lease agreements, etc. Based on these discussions, it is likely that 3 tenants will remain in the renovated homes. Their social housing lease (regular lease agreement) will be respected. Only upon future vacancies will these homes be rented in the mid-rent segment. Vacant homes transferred will be rented in the mid-segment after renovation.

If all goes according to plan, renovation is set to commence in November 2024.